Tenemos todo lo que hace falta construido. Lo que faltaba es la lógica que hace que todos empujen en la misma dirección. Este es el plan: cómo convertimos el CRM, los leads, Vitus, las formas de pago y el Camino del Embajador en caja, operación y legado.
Toda la estrategia cabe en una sola idea. Si el equipo se lleva una sola cosa de este plan, es esta.
La única pista que produce caja ahora. Inventario listo, demanda cargada, máquina construida.
La caja paga al equipo, la Fundación y las obligaciones. Deja de depender del bolsillo de Cata y JA.
El equipo, ya pagado, trabaja las palancas lentas y grandes: fondos, hoteles, grandes inversores.
Todo lo que hacemos cae en una de tres pistas. Están ordenadas por una sola variable: qué tan rápido se convierte en caja. No compiten — se financian en cascada.
| Pista | Velocidad | Ticket | Dueño(s) | Rol en el plan |
|---|---|---|---|---|
| 1 · Venta de terrenos SpA · Terrazas primero |
Semanas | US$25–150k | Vitus · Justin · Felipe Seba (Camino del Embajador) |
La prioridad. Lo único que produce caja ahora. |
| 2 · Fundación / fondos grants · fondos públicos · donaciones |
Trimestres | US$10–50k | Laura · Catalina · Bastián | Piso recurrente + credibilidad. Financia conservación, no la operación. |
| 3 · Hoteles / concesiones / grandes inversores | 6–18 meses | US$1M+ / JV | JA · Justin · Felipe · Vitus Seba (Camino) |
Grandes apuestas. Opcionalidad, no presupuesto. |
Biósfera Austral hizo 200+ compradores desde 2019 con exactamente el mismo modelo (macrolotes + DRC). El mercado existe y ya paga.
US$25–150k es una banda que un comprador consciente decide sin un proceso de meses. No es un cheque de fondo ni una ronda de inversión.
Terrazas tiene ~52 terrenos disponibles con escritura y loteo notariado (2022). No hay que construir nada para vender.
360 leads en el CRM · 9 formas de pago · el Camino del Embajador como mecanismo de cierre. Solo falta apuntarla y encenderla.
Esta es la pista que financia todo lo demás, así que merece el mayor detalle. La buena noticia: cada pieza ya existe. La brecha entre “tenemos herramientas” y “tenemos estrategia” es que hoy el pipeline de venta tiene cero negocios adentro. Encenderlo es el trabajo de agosto.
Hay 9 caminos diseñados. Para no confundir al comprador, la fuerza de ventas ofrece tres por defecto; el resto son para casos específicos.
30% pie · 24 cuotas en UF · 0% interés real. El caballo de batalla.
Primeros 30 que firman antes del 31-dic-2026: 15–20% pie, hasta 36 cuotas, −10% y precio congelado en UF.
Terreno (SpA) + donación de conservación opcional y separada (Fundación). Nunca empaquetadas.
Otros 6 para casos puntuales: Contado (−5%), Suscripción Embajador (US$500/mes), Llave en Mano (terreno+refugio), Cuota Flexible/Globo, Co-Compra Asociada (2–6 personas), Crédito Embajador (referidos, −US$2.000 por cierre referido).
Viaje de 4–5 días, grupos de ~7 (máx 8). Día 3 es el corazón: cada persona sola 60–90 min en un lugar específico, con una pregunta: “¿qué significaría proteger esto, para siempre?”
6–7 viajes por temporada (Dic–Mar), uno cada ~2 semanas. Diciembre 2026: base en Pto. Sánchez / Río Tranquilo (el lodge no está construido — “la tierra antes del lodge” es la ventaja).
~30% de conversión → ~7 terrenos/temporada ≈ US$385k. El viaje se cobra subsidiado (~US$1.400–1.600 pp) y se acredita contra la compra — filtra turistas, exige piel en el juego.
Cada viaje se captura (paisaje + retrato de fogón 60–90s). El hero film de diciembre es el activo de adquisición CAC-~0 para el flywheel de 2027. Dueño en terreno: Seba (seguridad + seguimiento 30/60/90).
La pista de venta ya está construida en el CRM (mismo login, mismo mapa). Un contacto viaja por seis etapas:
| Identificado | Contactado | Interesado | Visita | Oferta | Cerrado |
|---|---|---|---|---|---|
| En el CRM, sin tocar | Primer mensaje enviado | Respondió, hay señal | Camino del Embajador | Promesa / forma de pago | Escritura |
Aquí está el número que hace que la estrategia se sostenga sola. Cuánto cuesta mantener Parques encendido, y cuántos terrenos hacen falta para pagarlo.
| Línea | ≈ USD/año |
|---|---|
| Fundación — mínimo viable, Año 1 (presupuesto Laura) | ~33k |
| Equipo comercial + coordinación (lado SpA) | ~35k |
| Amortización de tierra (compra 500ha, si se firma) | ~96k |
| Piso operativo total | ~165k |
Direccional — se cierra en el modelo económico v3. Fundación según el presupuesto de Laura (Año 1 mínimo viable ~US$33k, régimen ~US$233–263k al Año 5). FX ref ~940 CLP/USD. Sin la compra de tierra, el piso baja a ~US$70k.
Con la banda US$25–150k por terreno (mixto ~US$70k), contra un piso de ~US$165k/año:
La pista lenta que da piso recurrente y credibilidad. Regla innegociable: la Fundación nunca vende ni cobra. Es garante de conservación. La donación jamás es un beneficio de comprar un terreno — dos libros contables, nunca sumados.
Tickets grandes, procesos largos. Son opcionalidad — se trabajan en paralelo, pero no son el presupuesto de este año. El error sería esperar sentados a que uno cierre. La caja viene de los terrenos; estas apuestas son el upside.
El plan operativo mes a mes. La forma del año es simple: probar la máquina (Ago–Nov) y después escalar con la temporada del Camino (Dic en adelante).
Para que “todos estén claros” hace falta que cada quien sepa su pista, qué posee y a quién contacta.
| Persona | Pista principal | Qué posee | A quién contacta |
|---|---|---|---|
| Vitus | Terrenos Hoteles | Ventas · narrativa · red · pipeline en el CRM | Compradores particulares, influencers, cohortes del Camino |
| Justin | Terrenos HNW Hoteles | Conector, transferencia de confianza (no cierra — abre) | HNW internacional, Eterna/Brooks, Rewilding, hoteles |
| Felipe | Coordinación + venta + modelo | Modelo, dossier, web, sistema, cierres tier-alta | Todo el equipo, cierres directos |
| Juan Andrés | Grandes inversores | Banca, política de grandes inversores, valorización/precio | Renato, María Gracia, Diego Varela, hoteles macro |
| Catalina | Presidenta | Números, estructura corporativa, auditoría CIPER | CONAF, estructura, directorio |
| Laura | Fundación / fondos | Presupuesto Fundación, fondos institucionales | Tierra Austral, Rewilding, funders, Pew/Weeden/Freyja |
| Basti | Infraestructura + Fundación | Refugio/lodge, DRC, láminas del dossier, mapa · apoyo Fundación | Build interno · senderos |
| Seba | Camino del Embajador | Logística y seguridad en terreno · seguimiento 30/60/90 | Guías locales, familias, cohortes |
No tenemos una venta cerrada este año todavía. Por eso la meta no es un número ambicioso — es demostrar que el embudo funciona, y después escalar con la temporada. Sub-prometer, sobre-cumplir.
Arco de hectáreas bajo custodia (norte del proyecto, no meta de este plan): 1.200 (2026) → 1.800 (2027) → 2.800 (2028) → 5.000 (2030) → 17.000 (visión 2040). Regla: liderar con hectáreas demostrables, no con aspiraciones.
Una estrategia honesta nombra lo que la bloquea. Estos son los pendientes que gatillan “salir a vender”. Los rojos bloquean; los azules se resuelven en paralelo.
Hoy conviven 4 cifras ($6,8M / $29,1M / deck retail / $173M). Es la puerta para hablar con cualquier tercero.
Validarlo contra inscripciones DRC reales antes de pitchearlo. Exposición CIPER si no.
Deducibilidad tributaria (CL + intl), compra extranjera en zona fronteriza (DL 1939, Aysén), lenguaje “inversión/reventa”.
parqueslapatagonia.cl (dice “parcelas”, lentísimo) → webs nuevas light + parqueslapatagonia.org.
Hoja de ventas × cantidad × precio · flujos inter-entidad · reserva legal · contribuciones · deuda como % de ventas.
El modelo de flujo la nombra como necesaria para cruzar el valle de liquidez de los meses 11–17.
Primero la caja que nos sostiene. Después el legado que nos sobrevive.
Tres terrenos pagan el año · el equipo que compran levanta las próximas veinte mil hectáreas